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中国开工建设1000万套保障房 1.4万亿从哪里来?

2015/2/9 12:45:38
文章来源:网络

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  2011年,我国要开工建设1000万套保障房,相当于去年全年商品房总销量。据测算,共需投资约1.4万亿元,相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。

  相比2010年实际开工的590万套保障性住房,今年1000万套的任务大幅增加了72%。在各类保障性住房中,公共租赁房将成为建设重点。由于公租房一次性投入大,资金占用周期长,投资回报率低,资金压力就显得更大。

  要完成超常规的任务,为这1000万套保障房找到足够的钱,不仅要保证现有的资金来源能增加并且落实到位,还必须通过政策创新,寻找更多资金来源渠道。

  土地收益钱不少

  10%关键要落实

  在现有的保障房资金来源中,各级财政一直扮演主要角色。2010年,中央共安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元。随着建设任务大幅增加,今年中央财政的补助力度将大幅增加。但即便如此,筹措资金的压力仍然落在城市政府肩上。

  土地出让收益一直被认为是地方财政投入保障房最有力的资金来源。国家要求地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。如果按其中30%—40%为净收益计算,保守估计也有约1万亿元。也就是说,至少有1000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设。

  但实际情况是,2010年,各地累计只有100多亿元土地出让收入用于保障房建设。许多土地出让收入大幅增长的城市,却没有完成10%的任务。

  "造成这种现象的最主要原因,还是个别地区对保障房建设认识不到位,重视不够。"住房和城乡建设部有关负责人表示,2011年,如果这部分资金能按要求落实到项目上,将至少可以解决10%的资金需求。

  据了解,为了确保土地出让净收益10%用于保障房建设落到实处,有关部门今年将加强对方政府的审计和问责,对不能完成上述规定的,将对地方政府主要负责人进行约谈。

  地方政府提高重视程度的同时,土地收益投入保障房还需要更具操作性。重庆市今年起改变了做法,将土地出让毛收入的5%直接投入保障房建设。重庆市国土房管局有关负责人告诉记者,土地出让净收益计算比较复杂,如果算上政府建设配套设施的成本,有的地块甚至可能是亏损的。按照毛收益计算则简单得多,地卖了多少钱,直接乘以5%就是投入保障房的金额。也便于审计和监督。

  "根据一般的经验,毛收益的5%要高于净收益的10%,实际上也是地方加大保障房投入的一种手段。"这位负责人说。

  银行支持力度加大

  贷款风险不能忽视

  近期,国家开发银行宣布,2011年该行将安排保障性住房新增贷款规模1000亿元。而截至2010年底,该行累计发放的保障性住房建设贷款总共为1455亿元。今年一年的规模就超过此前总额的2/3。

  要完成1000万套的建设任务,离不开信贷的支持。尽管保障房项目利润低,回报周期长,从银行的角度看并不是有吸引力的贷款对象。但近年来,银行信贷对保障房建设的支持力度不断加大,贷款的保障房种类更齐全。公租房、棚户区改造等项目中,都有银行信贷的身影。

  政府和银行的合作形式也更加丰富,去年底,建设银行北京市分行与北京市政府签署战略合作协议,建行北京分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度,支持北京保障房建设。同期,中国工商银行向重庆市"华岩组团公共租赁住房"项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资,这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款。

  在信贷大规模支持保障房建设时,严控信贷风险始终是银行关注的头等大事。由于保障房建设资金回收周期长,利润空间微小,存在一定的资金偿还风险。同时我国保障性住房建设金融政策体系还不完善,缺乏明确的担保和保险政策,也在一定程度上加大了贷款的风险。

  在经济适用房、棚户区改造等用于销售的项目中,因为项目不愁销售,因此贷款风险较小。但是随着公租房建设规模增加,还款就成了各地都比较担心的问题。"我国公租房还处在起步阶段,多数项目很难实现资金平衡。"湖北省某地主管保障房建设的官员告诉记者,现在主要是靠财政担保,每年偿还利息,但不是长久之计。一些地方希望在公租房项目中建设商铺用于出租出售,一次实现项目盈利,具体效果如何还得靠实践检验。

  据了解,具体操作中,相关银行都严把项目准入关,并严密监控销售进度和资金回笼情况,有的还委托监理工程机构对工程进度进行跟踪监督从而有效地防范风险。以国开行为例,国开行在发放保障房贷款时,会全面审查项目建设内容、行政审批手续、项目偿债能力,落实还款来源等,目前为止保障房贷款质量保持良好。

  公积金支持想加力

  缴存者权益要保障

  2010年起,我国开始了住房公积金结余资金贷款支持保障性住房的试点工作,公积金正式开始参与保障房建设。

  在试点城市中,公积金贷款主要用于支持经济适用房和棚户区改造项目的建设,这两类项目建成的房子用于销售,回笼资金快,占用公积金贷款的时间较短。

  在近期举行的上海市"两会"上,上海市长韩正表示,上海今年将筹措200万平方米、约4万套小户型公租房。上海市将争取试点公积金投入公租房建设。上海市住房保障和房屋管理局有关负责人也表示,希望国家能多给一点政策,比如允许公积金结余资金投资保障房建设。

  根据有关规定,贷款资金不能作为项目资本金,如果公积金结余资金能直接投资保障房建设,就可以作为项目资本金使用。从贷款到直接投资,尽管只有几个字的差异,对缓解保障房资金压力的意义却截然不同。

  有专家建议,通过完善住房公积金制度,在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款前提下,利用部分结余住房公积金直接投资建设公租房,不仅可以减轻地方负债压力,还可以发挥示范效应,促进形成多元化公租房筹融资机制。住房公积金直接投资公租房,将对信托、保险、社保等资金产生示范效应,引导这些中长期资金投入公租房建设和运行。

  据了解,当前我国住房公积金结余资金规模较大,预计到"十二五"期末,结余住房公积金将达到1万亿元左右,如果能将一部分用于投资公共租赁住房,投资规模就能达到数千亿元。

  公积金加强支持力度的可能性存在,但面临的障碍也很大。公积金属于缴存职工个人所有,现行的《住房公积金管理条例》对公积金的使用途径有严格限制,要直接投资保障房,必须优先保证缴存职工提取和个人住房贷款。政策也需要做相应的调整。同时,对可能出现的流动性风险、市场风险和操作风险都要提前做好应对之策。

  社会资金有愿望

  还要政策推一把

  国家一直鼓励社会资金参与保障房建设,尤其是鼓励参与公租房建设。保障房建设任务不断增加,调动社会资金参与也是必然趋势。

  但记者调研发现,除了在一些工业园区,园区企业愿意出资与园区管理部门共建一部分类似于职工宿舍的公租房以外,在城市其他地区、面向更广泛群体的公租房,鲜有社会资金的参与。

  住房和城乡建设部有关负责人指出,要引导社会资金参与,关键是引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造。鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房,并持有、经营,或由政府回购。

  社会资金参与公租房建设运营,最重要的是稳定的回报。但目前的情况是,一些参与保障房投资建设的国有企业不仅没有赚到钱,甚至由于近年来建筑成本和拆迁补偿的上涨,出现了高额亏损,只得通过地方财政补贴弥补亏损。

  一家民营房地产企业负责人曾向记者表示,保障房将占据未来住房建设的相当比重,是大势所趋,企业有投资保障房的愿望。但由于保障房占用资金周期长、投资回报率低、回报周期长等原因,企业不敢盲目投入。另外,近年来商品房市场火爆,收益大且回报快,企业更愿意投资商品房开发。"我们需要的,只是政府能给予一点点优惠措施。"

  "引导房地产开发企业参与保障性住房建设,可以分担政府在保障性住房建设上的压力,也有助于提升保障性住房的居住品质,是可行的。"万科集团有关负责人建议,对各类企业和其他机构投资建设和经营公租房等保障房的,享受与政府投资相同的土地划拨、政府贴息、税费减免和信贷扶持政策。并通过创新运行管理、融资等体制机制,充分调动各类企业和机构投资的积极性,使保障房获得持续发展。(王炜)

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